Está a pensar investir em Portugal? Fale primeiro com alguém de cá.

Por Pedro Correia · Última verificação: 2026-10-19

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Porquê eu, e não uma agência

Agências, promotores e empresas de vistos ganham quando compra. Eu não.
Vivo cá, invisto em Portugal, Irlanda, Países Baixos e Dubai, e gero os meus 15 apartamentos, em arrendamento e em alojamento local.
Digo-lhe quando Portugal não é a escolha certa, porque nada nisso me paga.

O que recebe na chamada

O que o seu objetivo e orçamento podem fazer cá de forma realista: arrendamento, alojamento local, uma casa para viver mais tarde, ou nem Portugal.
Os custos principais de ser proprietário: impostos de compra, IMI, imposto sobre as rendas, custos correntes, num exemplo real.
Se a devolução do IMT de 7,5% pode aplicar-se ao seu caso, quanto vale ao seu preço, e os dois prazos de seis meses.
As regras que mudaram desde 2023 e o que significam para si.
De quem vai precisar (advogado, contabilista, agência licenciada, operador de alojamento local), com apresentações a pessoas que eu próprio usei.
Já tem casa cá? Vemos o que rende hoje e o que podia render.

Compra do estrangeiro? Não residentes pagam 7,5% de IMT fixos. A lei permite recuperar uma parte.

Desde 25 de maio de 2026, quem não é residente paga 7,5% de IMT fixos sobre o preço todo da habitação. Numa casa de 400.000 € são 30.000 €, contra cerca de 19.300 € pela tabela normal de 2026 para habitação secundária, e a maioria dos guias em inglês ainda mostra os escalões antigos.

O que a lei devolve é a diferença entre os 7,5% e a tabela normal: cerca de 10.700 € nessa casa de 400.000 €, mais numa casa mais barata, nada acima de 1.150.853 €, onde a taxa normal já é 7,5%. Duas vias: passa a residente fiscal nos dois anos seguintes à compra, ou arrenda a casa com renda moderada, nos termos da lei, nos seis meses seguintes à compra e mantém-na arrendada pelo menos 36 dos primeiros 60 meses. Em ambas, o pedido entra na AT no prazo de seis meses, a contar de se tornar residente ou de assinar o contrato, senão a devolução perde-se. A segunda via é a que eu trato: o inquilino vem através de uma agência licenciada, eu monto e giro o contrato para que continue a cumprir, e o seu contabilista entrega o pedido a tempo. Se cumpre os requisitos depende do imóvel, da renda e dos seus planos; vemos isso na chamada e o seu contabilista confirma. Não prometo resultado. Fonte: Decreto-Lei 97/2026, CIMT art. 17.º n.º 10 a 12.

O que mudou desde 2023

Verificado em outubro de 2026. Factos gerais, não conselho para o seu caso: o seu contabilista confirma os detalhes.

O IMT passou a 7,5% fixos para compradores não residentes de habitação, sobre o preço todo, desde 25 de maio de 2026, mais 0,8% de imposto do selo. Como recuperar uma parte está acima. Fonte: Decreto-Lei 97/2026, CIMT art. 17.º n.º 10.
A via imobiliária do Golden Visa acabou em outubro de 2023. Só fundos, doações, investigação ou emprego. Fonte: Lei 56/2023.
O RNH fechou. O sucessor, IFICI, tributa a 20% durante dez anos o rendimento do trabalho em profissões listadas, e nada faz pelas rendas. Fonte: EBF art. 58.º-A.
As rendas de não residentes pagam 25%, sobre o líquido. Um contrato registado até 2.300 € por mês paga 10% de 2026 a 2029, sem duração mínima; se isso chega aos senhorios não residentes ainda não está confirmado pela AT. Fonte: CIRS art. 72.º; EBF art. 45.º-C.
O alojamento local voltou a ser decidido localmente. Registos permanentes e transmissíveis desde novembro de 2024, mas Lisboa recusa novos em freguesias saturadas e cancela os existentes na venda; o Porto fecha cinco freguesias históricas; o Algarve não tem limite regional. Fonte: Decreto-Lei 76/2024; regulamento municipal de Lisboa em vigor desde 6 de dezembro de 2025.

Já tem casa cá?

Descubra o que o seu imóvel podia render. A auditoria é gratuita: relatório escrito com o que rende hoje, o que lhe custa e o que devia render.

Como sou pago

Conselho grátis. Se comprar e quiser que eu gira: 8% da renda. Se já tem casa e acordarmos um plano para render mais: 8% do rendimento extra, nada se não subir. Nada de agências, advogados ou mais ninguém, nunca. Veja quanto custa.

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Fontes: Decreto-Lei 97/2026, de 20 de maio (CIMT art. 17.º n.º 10; EBF art. 45.º-C); Lei 56/2023, de 6 de outubro; EBF art. 58.º-A (IFICI); CIRS art. 72.º; Decreto-Lei 76/2024, de 23 de outubro; regulamento municipal de Lisboa sobre alojamento local em vigor desde 6 de dezembro de 2025. Valores verificados em outubro de 2026.

Perguntas frequentes

Encontra-me um imóvel?

Não. Não sou agente licenciado, e procurar imóveis para um comprador é atividade licenciada em Portugal. Analiso os que está a considerar, digo-lhe o que vão custar e render, e apresento-lhe agências licenciadas em que confio. Contrata-as diretamente; não recebo nada delas.

Consegue devolver-me o IMT?

Uma parte. A devolução é a diferença entre os 7,5% fixos e a tabela normal, cerca de um terço numa habitação secundária de 400.000 € e nada acima de 1.150.853 €. Mostro-lhe a via e giro o contrato para que continue a cumprir; o pedido é entregue pelo seu contabilista à AT nos seis meses após o contrato, e se cumpre os requisitos depende do imóvel, da renda e dos seus planos. Vemos isso na chamada. Não prometo resultado.

É mesmo grátis?

Sim. A chamada, o acompanhamento e as apresentações não custam nada. Só ganho se mais tarde tiver um imóvel cá e me pedir para o gerir (8% da renda) ou para fazer render mais um que já tem (8% do rendimento extra, nada se não subir). Os preços estão públicos na página Quanto custa.

Trata de Golden Visa?

Não, e comprar casa já não dá direito a um: a via imobiliária fechou em outubro de 2023. Em 2026 restam fundos regulados sem exposição imobiliária (500.000 €), doações culturais (250.000 €), investigação (500.000 €) e criação de empresa ou emprego. Se o objetivo é residência, indico-lhe um advogado de imigração e falamos do imóvel pelo que ele vale.