Pedro Correia Real EstateAlojamento local: o operador certo e alguém a verificar os números
Os operadores de AL cobram 18% a 25% das reservas e definem os seus próprios padrões. A maioria dos proprietários assina a primeira proposta, não compara e nunca lê o extrato mensal linha a linha. Eu fico do seu lado: escolho o operador, negoceio a comissão e exijo o padrão que mantenho nos meus anúncios, 9 anos como anfitrião, 43 avaliações, 4,81 estrelas.
O que faço
- Escolho o operador. Duas ou três propostas de operadores adequados ao imóvel e à zona, comparadas linha a linha: comissão, o que inclui, custos de limpeza e roupa, duração mínima, cláusula de saída.
- Negoceio as condições. Comissão, limpezas ao custo, relatórios, pré-aviso. Cinco pontos de comissão num ano de 30.000 € são 1.500 € de volta para si, todos os anos.
- Verifico os números todos os meses. Reservas, preço por noite, ocupação, comissões e despesas, comparados com o mercado e com o que foi acordado.
- Pressiono preços e avaliações. Quando os preços ficam abaixo do mercado, as estadias mínimas custam fins de semana ou as avaliações descem, o operador ouve-o de mim, com números.
- Substituo-o se falhar. Se o operador não cumprir, trago o seguinte e trato da transição.
O padrão que exijo aos operadores
Nos meus anúncios: preços revistos todas as segundas-feiras, mínimo de 3 noites de junho a setembro, a mesma senhora da limpeza há anos e um guia do hóspede que responde às vinte perguntas que recebia por WhatsApp. Avaliações acima de 4,8 resultam de tirar atrito, não de sorte. É essa a fasquia do seu operador.
Alojamento local ou arrendamento?
Nem todos os imóveis devem estar no Airbnb. Um T2 perto da praia, do centro da cidade ou de uma zona de negócios, com estacionamento, rende normalmente mais em AL, líquido de todos os custos. Uma casa longe do que traz os hóspedes normalmente não. Faça as contas na calculadora AL vs arrendamento ou peça a auditoria gratuita e digo-lhe qual escolheria com o meu próprio dinheiro.
Como começa
- Auditoria gratuita do potencial do imóvel e do estado da licença.
- Fixamos a base: o que o imóvel rendeu, em líquido, nos últimos 12 meses. A minha parte é 8% do que render acima disso. Veja quanto custa.
- Propostas dos operadores comparadas, condições negociadas, contrato assinado diretamente por si com o operador.
Perguntas frequentes
Trata dos hóspedes e das limpezas?
Não. Um operador profissional de AL faz o dia a dia: anúncio, hóspedes, limpezas, check-ins. Escolho-o consigo, negoceio as condições e verifico o trabalho todos os meses, do seu lado. O contrato com o operador é feito diretamente por si.
Recebe comissão do operador?
Não. Nunca. Não acrescento nada à comissão do operador nem recebo nada dele. É por isso que lhe posso dizer para o substituir.
Quanto custa?
8% do rendimento extra que o imóvel passar a render nos 12 meses seguintes, face aos 12 meses anteriores. Se nada melhorar, não paga nada. Veja 'Quanto custa' em Serviços.
Preciso de licença de AL para arrendar a turistas?
Em Portugal, sim. O registo de Alojamento Local fica em seu nome e ligado ao imóvel. Verifico o que o operador comunica e se o imóvel cumpre as regras no local.
E os impostos sobre o rendimento do AL?
O rendimento do AL é rendimento empresarial (categoria B). No regime simplificado só parte do bruto é tributada. A auditoria gratuita mostra o valor líquido no seu caso; confirme os números finais com o seu contabilista.