IRS sobre rendas: 25% ou 10%?

Dois proprietários arrendam apartamentos iguais em Quarteira por 1.200 € por mês. Um nunca comunicou o contrato às Finanças e paga 25% sobre a renda líquida. O outro registou-o e, desde janeiro de 2026, paga 10%, seja qual for a duração do contrato. Mesmo inquilino, mesmo prédio, 1.860 € por ano de diferença. Eis a regra, o corte de 2026, e as armadilhas.

A taxa normal

As rendas (categoria F) são tributadas a uma taxa autónoma de 25% sobre o valor líquido, para residentes e não residentes. Os residentes podem optar pelo englobamento com os outros rendimentos, o que só compensa com rendimentos totais baixos.

Valor líquido é a renda recebida menos as despesas documentadas do imóvel: IMI, quotas de condomínio, seguro, reparações e manutenção. Não os juros do crédito, não o mobiliário, não o seu tempo ou deslocações.

As taxas reduzidas para contratos mais longos

Cada renovação que leve o contrato além do patamar seguinte passa-o para a taxa inferior. O contrato tem de estar registado nas Finanças.

A taxa de 10% a partir de 2026

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que acrescentou o artigo 45.º-C ao Estatuto dos Benefícios Fiscais, baixou a taxa de 25% para 10% nas "rendas moderadas": contratos de arrendamento exclusivamente habitacional com renda até 2.300 € por mês (2,5 vezes o salário mínimo de 2026), o que abrange a maioria dos arrendamentos de longa duração em Portugal. Os contratos existentes contam, não há duração mínima, e a taxa aplica-se às rendas recebidas desde 1 de janeiro de 2026 e até 31 de dezembro de 2029. A renda conta com mobiliário, equipamentos e serviços incluídos no contrato. Condições: contrato habitacional comunicado às Finanças (Modelo 2), rendimento declarado na categoria F e sem opção pelo englobamento. Alojamento local e arrendamento comercial ficam de fora. A AT já confirmou a mecânica na informação vinculativa do processo 30751, de 15 de setembro de 2026, sobre o artigo 45.º-C, incluindo que uma empresa pode assinar como inquilina desde que a pessoa que lá reside esteja identificada no contrato e o uso seja exclusivamente habitacional. Um regime separado (RSAA) dá 0% em contratos de pelo menos 3 anos com renda igual ou inferior a 80% da mediana do concelho. Veja a calculadora de IRS sobre rendas para os seus números em cada regra.

Exemplo: 1.200 € por mês

Nos quatro anos em que a regra de 2026 vigora (2026 a 2029) são 7.440 €. Acima de 2.300 € por mês, ou a partir de 2030, é a tabela da duração do contrato que decide a taxa: a mesma renda de 1.200 € num contrato de um ano pagaria 25%, num contrato registado de dez anos continuaria nos 10%, e é por isso que um contrato longo continua a compensar depois de a regra acabar, antes de contar que um inquilino de longa duração raramente deixa o apartamento vazio entre contratos.

As armadilhas

• O risco é o inquilino, não a taxa. Dez anos com o inquilino errado custam mais do que qualquer poupança fiscal. Seleção, contrato registado e caução são o trabalho.
• As atualizações de renda continuam. O coeficiente anual publicado pelo Estado aplica-se também aos contratos longos. Contrato longo não é renda congelada.
• A cessação antecipada pelo senhorio pode repor a taxa de 25% com juros.
• A taxa reduzida aplica-se ao líquido. Se as despesas forem altas, a poupança em euros é menor do que o título sugere.

O alojamento local é outro regime

O rendimento do Alojamento Local é rendimento empresarial (categoria B), não renda. No regime simplificado uma parte fixa do rendimento bruto é tributada à sua taxa marginal. Qual dos regimes lhe deixa mais depende da ocupação e dos custos; compare-os na calculadora AL vs arrendamento.

Versão curta

Se pensa manter o imóvel e arrendá-lo a longo prazo, assine por cinco anos ou mais com contrato registado e inquilino selecionado. A auditoria gratuita mostra o valor para o seu imóvel em cada opção.

Fontes: Código do IRS, artigo 72.º (taxas autónomas e reduções para contratos longos); regras de registo de contratos nas Finanças; Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, artigos 2.º e 3.º e artigo 45.º-C do EBF (taxa de 10% para rendas até 2,5 salários mínimos de 2026, ou seja 2.300 €, de 2026 a 2029); informação vinculativa da AT, processo 30751, de 15 de setembro de 2026 (artigo 45.º-C, inquilino empresa). Última verificação 2026-10-16. Informação geral, não aconselhamento fiscal.