Herdei uma casa com irmãos: o que fazer em 2026

Cerca de 250.000 casas em Portugal estão vazias, habitáveis e fora do mercado. Uma parte grande é a casa dos pais, parada porque a partilha nunca aconteceu. Aqui fica o que a lei permite hoje, o que vem aí, e as contas que costumam desbloquear a conversa entre irmãos.

Até à partilha, a casa é de todos e de ninguém

Enquanto a herança não é partilhada, os herdeiros são donos em conjunto de tudo, sem quotas sobre a casa em concreto. Quem a administra é o cabeça de casal: o cônjuge sobrevivo, se o houver, senão o herdeiro mais próximo e mais velho (Código Civil, art. 2080.º). Ele paga o IMI, o condomínio e os seguros com dinheiro da herança, e responde pelos documentos.

O que não pode fazer sozinho:

• Vender. Precisa de todos os herdeiros.
• Arrendar. O contrato feito pelo cabeça de casal só é válido se os restantes herdeiros o aceitarem (art. 1024.º). Um acordo escrito de todos antes de assinar evita discussões depois.
• Dar a casa a um dos irmãos para viver sem contrapartida. Pode ser feito, mas por acordo, e convém escrevê-lo, porque conta na partilha.

Dois prazos que muita gente perde: a participação da herança às Finanças (modelo 1 do Imposto do Selo) até ao fim do terceiro mês após o óbito, e a atualização do cabeça de casal na matriz, para que as cartas do IMI e da câmara cheguem a quem as lê. Cônjuge, filhos e pais não pagam Imposto do Selo sobre a herança; o que herdam de outros parentes paga 10%.

O que muda com o novo regime das heranças indivisas

Em 17 de agosto de 2026 foi publicada a Lei 49/2026, que autoriza o Governo a criar um processo especial de venda de imóvel de herança. O decreto-lei com as regras ainda não saiu à data deste texto. O que a autorização prevê:

• Um só herdeiro pode pedir a venda em tribunal, passados dois anos da morte (de imediato se já houver inventário a correr). A venda faz-se em leilão eletrónico, com preço base fixado por avaliação independente.
• Os outros herdeiros podem ficar com a casa pelo preço alcançado, e podem pedir uma suspensão de seis meses para chegar a acordo.
• A casa de morada do cônjuge sobrevivo fica protegida: não é vendida sem o seu consentimento.
• O cabeça de casal passa a poder ser substituído por maioria simples dos herdeiros, em vez de unanimidade.

Trate isto como o rumo da lei, não como ferramenta já disponível. Antes de fazer contas com ela, confirme com o seu advogado o que já está em vigor.

O que custa deixar a casa fechada

A conta que ninguém faz na reunião de família:

A classificação de devoluto chega ao fim de um ano com consumos abaixo de 7 m³ de água e 35 kWh; em zona de pressão urbanística a taxa pode ir a 10 vezes e subir daí, embora essa parte esteja a ser contestada em tribunal. A regra completa está em casa vazia: como o IMI triplica e a conta rápida na verificação de casa vazia e IMI.

A exceção dos emigrantes. A lei não considera devoluta a casa de emigrante ou de português a trabalhar no estrangeiro, devidamente comprovado (Decreto-Lei 159/2006, art. 2.º). Cobre a casa do próprio emigrante. Numa herança com irmãos a viver em Portugal, pergunte à câmara por escrito antes de assumir que se aplica.

E a casa degrada-se: uma bicha que rebenta num apartamento fechado corre meses, e as seguradoras recusam sinistros em casas sem uso.

O que rende se for arrendada

Com um contrato registado e renda até 2.300 €/mês, as rendas pagam 10% de IRS de 2026 a 2029 (EBF, art. 45.º-C), em vez de 25%. Cada herdeiro declara a sua quota no anexo F.

A mesma casa fechada custa a cada um dos três cerca de 600 a 1.400 € por ano, sem contar a renda perdida. É esta a diferença que costuma mudar a conversa.

As três saídas, e o que cada uma exige

1. Arrendar e dividir as rendas. Exige acordo de todos, um contrato em nome da herança, recibos eletrónicos todos os meses e uma pessoa que trate da casa. É o caminho quando ninguém quer vender já, ou quando o mercado não está bom para vender.
2. Vender e dividir. Exige acordo de todos (ou, em breve, o novo processo judicial). Antes de pôr à venda, uma avaliação independente evita a briga sobre o preço.
3. Um irmão fica com a casa e paga tornas aos outros. Faz-se na partilha, por escritura num notário ou no Balcão das Heranças; sem acordo, há o inventário (Lei 117/2019). O irmão que fica paga IMT sobre a parte que excede a sua quota.

Enquanto decidem, a casa não tem de ficar à mercê do tempo: as visitas mensais, os consumos acima dos limiares e as contas em dia fazem parte da gestão de imóveis, desde 60 € por mês para uma casa vazia.

O que eu faço, e o que não faço

Faço um relatório de uma página que todos os herdeiros conseguem ler: o que a casa rende por herdeiro se for arrendada, o que custa vender, o que custa não fazer nada. É gratuito e sem compromisso, e termina muitas reuniões de família em meia hora.

Não faço o trabalho do advogado: a partilha, o inventário e o novo processo de venda são deles, e apresento-lhe um se precisar. Também não procuro inquilinos nem compradores: isso é trabalho de agência licenciada, e apresento-lhe as que uso. Eu monto e giro o arrendamento depois, se quiserem, a 8% da renda e sem comissões de ninguém.

Pedir o relatório gratuito para os herdeiros

Diga-me qual é a casa, quantos herdeiros são e o que cada um gostava de fazer. Em dois dias úteis têm as contas.

Fontes: Código Civil, arts. 1024.º e 2080.º; Lei 49/2026, de 17 de agosto; Decreto-Lei 159/2006, de 8 de agosto; Código do IMI, art. 112.º-B; CIRS, art. 19.º; EBF, art. 45.º-C; Código do Imposto do Selo, art. 6.º; Lei 117/2019. Verificado em outubro de 2026.